전세가율이란 매매가 대비 전세가의 비율을 나타낸 겁니다. 전세가율을 확인할 수 있는 사이트는 KB 부동산 데이터 허브 사이트에서 부동산 통계 탭에 들어가서 투자 테이블에 들어가면 확인이 가능합니다.
전세가율 계산 공식은 (전세가격/매매가격) X 100입니다.
예를 들어 매매가가 10억이고 전세가가 6억이면 전세가율이 60%가 되는 겁니다.
이 전세가율을 많은 분들이 이미 알고 있지만 전세가율의 추이를 보는 게 중요합니다.
실제 집값이 상승하기 시작했던 2014년부터 전세가율은 40%에서 75%까지 올라갔습니다.
75%까지 올라갔다는 말은 10억짜리 집에 전세가 7억 5천이 되었다는 말입니다.
전세가율과 집값의 영향
전세가율과 집값은 굉장히 밀접한 영향이 있습니다.
그런데 이 전세가율이 떨어지기 시작해서 지금은 60% 정도 나타내고 있습니다.
그러면 10억짜리 집의 전세가 예전에는 7억 5천이었다면 지금은 6억으로 떨어졌다는 겁니다.
그런데 이렇게 60%까지 낮아진 전세가율이 실은 현장에서는 거의 40%대입니다.
대략 실제로는 43%, 45% 정도입니다.
여러분들이 살고 계산 아파트의 전세가를 한번 보고 매매가를 한번 보게 된다면 생각보다 전세가가 많이 빠졌네라는 걸 좀 느낄 수 있습니다.
전세가율이 거의 40%대까지 내려왔기 때문에 매매가랑 갭이 많이 벌어졌습니다.
이 말은 투자를 하려는 사람들이 전세를 끼고 예전에 투자를 했는데 그 사람들이 초기 자본이 많이 들어간다는 뜻입니다.
예전에는 5천만 원만 있으면 전세 끼고 한 채 매수하고 1억만 있으면 전세 끼고 한 채 매수했기 때문에 갭투자라는 게 성행을 했는데 지금은 그게 어려워졌습니다.
전세가가 워낙 하락하다 보니깐 매매가와 전세가 사이의 나의 자본으로 대체를 해야 되는데 생각보다 돈이 부족한 겁니다.
그러다 보면 갭투자가 줄어들게 되고 당연히 수요가 줄어들게 됩니다.
우리가 어떻게 보면 이제 집값 시세의 상승을 이끌었던 부분들이 갭투자가 성행을 하면서 가격이 올라가니깐 실수요자들이 쫓아갔던 거였습니다.
그런데 갭투자하는 사람들이 없어지다 보니 실수요자들이 가격표를 보고 가격의 변동이 없어서
무리해서 급하게 집을 매수하지 않아도 되겠다고 생각을 하게 되니깐 갭투자와 실수요자 둘 다 집을 매수하지 않게 되는 겁니다.
전세가율의 변화와 예측
전세가율의 변화는 그 도시의 입주물량을 보면 어떻게 흘러갈지 알 수 있습니다.
2023년 올해 전국의 입주 물량이 35만 가구이고 작년보다 5% 정도 증가한 입주물량입니다.
그러면 입주물량이 늘어나기 때문에 아무래도 전세가 더 힘을 쓰기가 어렵습니다.
전세가 힘을 쓰기 어려우면 전세가율 더 낮아질 것이고 전세가율이 낮아지니깐
매매가와 차이가 벌어져서 이 집을 사려는 사람들이 돈이 많이 들어가다 보니깐 부담스러울 겁니다.
전국에서도 입주물량이 많은 지역은 인천과 대구입니다.
인천 같은 경우는 신축 기준으로 1억 후반대 전세도 보였습니다.
물량 앞에 장사 없다는 말이 맞는 거 같습니다.
신축 아파트가 많이 입주하다 보면 그 아파트를 분양받은 사람들이 다 입주하는 게 아니라 전세를 주려고 했던 사람들도 있을 겁니다.
세입자한테 전세금을 받고 그 돈으로 잔금을 치르려고 했던 사람들인데 물량이 많이 나와있으니깐 일단 내 집부터 빼야 해서 전세 가격을 낮춰서 전세가격이 내려가는 겁니다.
입주물량이 조금 줄어들었을 때는 전세가 좀 부족할 수도 있고 전세가격이 올라갈 수도 있을 겁니다.
미분양+전세가율까지 보게 된다면 현명한 부동산 투자를 할 수 있을 겁니다.