부동산 투자는 크게 두 가지 유형으로 나누어집니다. 첫 번째는 사고 팔면서 매매차익을 남기는 유형, 두번째는 월급처럼 매달 돈이 들어오게 하는 임대수익이 목적입니다.
보통 둘 중 한가지 방식으로 부동산투자를 합니다.
부동산 투자 매매차익형
부동산 매매차익 투자는 부동산을 매입하여 가치가 상승한 후 매도하여 차익을 얻는 투자 전략입니다.
부동산 가치 상승을 통해 수익을 창출하는 대표적인 부동산 투자 방법 중 하나입니다.
분양권 투자
분양권 투자는 매매차익을 목표로 하는 가장 기초적인 투자 방식 중 하나입니다.
이 방식의 매력은 초기에 큰 투자금이 필요 없다는 점입니다.
아파트가 완공되기까지 대략 2~3년의 기간이 소요되며, 이 기간 동안 분양대금을 분할하여
납부할 수 있기 때문입니다.
분양권 투자의 핵심은 분양권에 웃돈을 붙여서 다시 판매하는 것
즉 분양권 전매에 있습니다.
보통 첫 번째 중도금 납부 시점 이전에 전매를 진행하는데,
왜냐하면 투자 원금을 최소화하기 위함입니다.
아파트 건설이 진행될수록 웃돈도 더 붙을 수 있지만
그때까지 가지고 가면 내 투자금이 더 들어갑니다.
따라서 분양권 투자의 초점은 초기에 소액의 수익을 내는 것에 맞춰져 있습니다.
이러한 투자 방식은 그 접근성과 단순성으로 인해 대중적인 인기를 끌고 있으며,
이는 규제의 대상이 되기도 합니다.
일반적으로 분양권 투자 방식은 규제를 가장 먼저 받게 됨, 규제가 완화될 때도 가장 나중에 완화가 됩니다.
| 수도권 | 공공택지 | 과밀억제권역 | 기타 |
| 3년 | 1년 | 6개월 | |
| 비수도권 | 공공택지 | 광역시 | 기타 |
| 1년 | 6개월 | – |
갭투자
갭투자는 수많은 자산가를 탄생시킨 투자방식입니다.
이 투자방식의 핵심은 부동산의 매매가격과 전세보증금의 차이, 즉 갭 차이를 이용하는 것입니다.
예를 들어 집값이 5억 원이고 세입자로부터 받은 전세보증금이 4억 원일 경우
투자자는 1억 원만 투자해서 해당 부동산을 매수 할 수 있습니다.
세입자가 4억 원에 계속 거주한다는게 전제가 되어 있어서 투자자는 1억 원만 부담하면 됩니다.
갭투자의 첫 번째 특징은 레버리지 효과를 활용한다는 점입니다.
시간이 지나 부동산 가격이 5억 원에서 6억 원으로 상승하였다고 가정을 해보겠습니다.
이제 다음 투자자는 2억 원을 투자하여 부동산을 매수하게 되며,
나는 1억 원을 투자해서 1억 원의 수익을 얻게 됩니다.
여기에서 중요한점은 세입자로부터 받은 전세보증금은 결국 투자자가 돌려줘야 할 채무라는 것입니다.
이 채무는 본질적으로 사람 간의 채무이며, 부동산 소유자의 빚으로 간주됩니다.
어차피 세입자가 나가게 되면 보증금을 돌려줘야 하는데 내 돈으로 안돌려주고
다음 세입자를 받아서 그 보증금으로 돌려막는겁니다.
보통 이전 세입자와 같은 가격으로 전세 가격을 맞춥니다.
만약 세입자를 새로 받을 때 전세보증금을 올려받으면
그럼 나는 또 그만큼의 돈을 더 버는 겁니다.
반대로 보증금이 오히려 내려가면 돌려줄 돈이 없으니깐 망하는거죠.
갭투자의 성공 여부는 대체로 전세금의 안정성에 달려 있습니다.
만약 투자자가 비상금을 준비하지 않고 있거나, 준비된 비상금마저 다른 투자에 사용했다면,
보증금을 올려받지 못하는 상황에서는 금전적 어려움에 처할 수 있습니다.
따라서 갭투자는 전세가격이 안정적인 상황인 주택 공급이 적은 지역에서 활발해지는 경향을 보입니다.
물론 공급요인 외에도 요즘처럼 금리가 높으면 전세가격이 떨러지도 합니다.
세입자 대부분은 전세대출을 받는데 금리가 상승하면
전세대출의 이자 부담이 커져 세입자들이 전세보다는 월세를 선호하게 되며,
이는 전세가격의 하락으로 이어질 수 있습니다.
부동산 투자의 장점이 궁금하시면 아래 글을 참고하세요.
무자본 갭투자
무자본 갭투자는 전세가격과 매매가격의 차이가 없는 상황을 말합니다.
예를 들어 3억 원에 집을 구입했다면 전세보증금도 3억 원으로 설정하여 투자금을 회수하는 방식입니다.
이 경우, 집값이나 전세가격이 오르게 되면 그만큼의 수익을 얻을 수 있습니다.
이러한 방식은 주로 경매를 통해 시세보다 저렴하게 낙찰받은 부동산에 적용이 됩니다.
이 과정은 실제 투자금이 0원이기에 금전이 오가지 않고 장부상으로만 처리될 수 있습니다.
예를 들어 내가 이 집을 산다고 계약을 걸어두긴 했지만 아직 3억 원을 다 내진 않았어요.
그 사이에 부동산중개업소에서 전세를 3억 원에 맞춰줍니다.
그럼 세입자의 보증금을 받아서 이 집의 잔금을 치르는 겁니다.
매매계약서와 임대차계약서가 동시에 작성됩니다.
이게 신축빌라에서 흔히 발생하며, 전세사기 사건들의 주요 수법 중 하나입니다.
임대수익형
지금까지 말한 갭투자는 전부 임차인을 받는 방법이잖아요.
그럼 이 방법들이 임대수익에 들어가야 하는 거 아닐까요?
우리가 말하는 임대수익은 매달 월급처럼 현금흐름을 만들어주는 돈입니다.
월세로 세팅하는 부동산이 여기에 해당됩니다.
복권에 비유를 하면
매매차익형은 수익섭 원을 한 번에 받는 로또복권이고
수익형은 20년 동안 나누어서 받는 연금복권인 것이죠.
물론 월세는 더 오래 받을 수도 있어요.
아무래도 높은 월세를 낼 수 있는 임차수요는 도심지역의 교통이 좋고 직장이 많은 곳이겠죠.
이런 곳을 상업지라고 하고 오피스텔을 지을 수 있습니다.
그래서 오피스텔은 아파트보다 저렴하고 임대수요는 많은 원룸형 오피스텔이 월세 투자처입니다.
오피스텔은 월세만 받는 게 아니라 수익형 투자도 매매차익을 할 수 있습니다.
다만 이 때 팔 수 있는 가격은 월세와 연동이 됩니다.
이게 무슨 말이냐면 임대수익엔 수익률이 따라붙거든요.
지역마다 다르겠지만 보통 연 4%를 정도라고 합니다.
| 투자금연수익 | 3억원800만원(월 100만 원) | 3억원600만원(월 75만 원) | 2억2천500만 원(월 75만 원) |
| 연 수익률 | 4% | 3% | 4% |
예를 들어서
내가 오피스텔은 3억 원에 매수했다면 월세를 100만 원에 맞춰야 연 4% 수익률이 나오죠.
그런데 세입자가 안 구해져서 월세를 75만 원으로 낮췄다고 해볼께요.
그럼 수익률은 연 3%로 내려가겠죠.
이 오피스텔을 팔려고 했을 때 다시 3억 원에 팔 수 있을까요?
다음 매수인 입장에서 생각해보면
월세 75만 원이면 연 900만 원이 나오는데 이 조건으로 역으로 계산을 해서 수익률을 4%를 맞출려면
적정 매입가격은 2억2천 500만 원이라는 계산이 나옵니다.
내가 임대를 돌리는 동안 한 번 월세를 낮추면 가격에 연동해서 나중의 매매가격에도 깍이는겁니다.
그래서 보통 공실이 생겨도 월세를 내리기보단 렌트프리로 몇 개월동안 무료 임대를 하는 것이죠.
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